Ultimo aggiornamento: 05/1/24, 18:04 - Autore: u/emish89

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Mutui e prestiti

Il mutuo, disciplinato dal codice civile (art. 1813 e seguenti), prevede lo scambio fra due parti di beni di uguale quantità e specie, dietro compenso di interessi. Il mutuo bancario prevede lo scambio di denaro, ossia il mutuante (banca) consegna oggi una somma al mutuatario (cliente) che si impegna a restituirla entro un certo tempo, a rate o meno, e con gli interessi pattuiti. Il mutuo viene formalizzato da un contratto (per il caso che più ci interessa, il mutuo per la “casa”, attraverso un atto pubblico presso un notaio) e può essere di diversi tipi, ad esempio:

ipotecario - a garanzia della banca, il mutuatario (o un terzo) concede l’iscrizione di un’ipoteca su un proprio bene
fondiario - la somma concessa dalla banca è uguale o inferiore all’ 80% del valore della transazione; la fondiarietà ha vari effetti giuridici fra cui ad esempio “migliora la qualità” dell’ipoteca per il mutuante
chirografario - mutuo concesso dietro sola firma senza acquisizione di garanzie
abitativo/immobiliare - destinato all’acquisizione/costruzione/ristrutturazione di un immobile

Il mutuo può rientrare contemporaneamente in più delle succitate categorie; ad esempio il cosiddetto “mutuo per la casa” è (di solito) un mutuo abitativo fondiario ipotecario (ma nulla vieta ad una banca di finanziarvi l’acquisto di una casa al 100% e con un mutuo chirografario!). Il contratto di mutuo non può essere modificato unilateralmente dalle parti (fatto salvo quanto già espressamente indicato nel contratto), ma ciò non toglie che le due parti possano raggiungere di comune accordo la decisione di modificarlo.

FINALITA’

In generale il cliente è tenuto, quando chiede un prestito di qualsiasi natura, a spiegare alla banca per cosa gli servono i soldi (normativa sul prestito a consumo, legge antiriciclaggio, ecc.); a seconda della finalità si può accedere a prodotti differenti e quindi anche a durate e tassi differenti. Per il mutuo come comunemente viene inteso, le principali finalità possono essere:

acquisto - utilizzato per comprare un immobile, per intero o una sua parte (ad es. un erede compra la quota degli altri eredi oppure compro solo la nuda proprietà)
ristrutturazione - la somme verrà utilizzata per ristrutturare un immobile; alcune banche distinguono fra due tipi di ristrutturazione piccola e normale; la piccola (importi bassi sia in assoluto che relativamente al valore dell’immobile) prevede di solito un iter più snello di quella normale, che invece prevede l’erogazione a stato avanzamento lavori (SAL) - vedi dopo)
costruzione - se si ha a disposizione il terreno e servono fondi per costruire la casa, oppure qualora si stia comprando una casa ancora in costruzione e il costruttore chieda i pagamenti in relazione all’avanzamento dei lavori. Anche questa finalità di solito viene gestita in modalità SAL.
prima casa - che riguarda la prima casa, anche futura; mi pare di ricordare che ci sia un periodo di 6 mesi per trasformare la casa oggetto del finanziamento in prima cassa; questa finalità prevede agevolazioni fiscali non indifferenti ma impone vincoli per evitare che venga abusata
seconda casa - tutto ciò che non è prima casa; quindi non necessariamente una seconda casa nel vero senso del termine, potrebbe trattarsi anche di un garage non pertinenziale o della terza casa
surroga - in breve il trasferimento di un mutuo da una banca all’altra; tratterò meglio questo argomento più in basso in questa guida
altre finalità - ristrutturazione di debiti, spese rilevanti non immobiliari, ecc.; queste finalità di solito non permettono l’accesso ai tassi agevolati concessi per le finalità immobiliari.

Come per le tipologie di mutuo su citate anche la finalità può essere multipla, ad esempio un mutuo può avere finalità di acquisto più ristrutturazione (se ad esempio compro un vecchio rudere e voglio ristrutturarlo).

IL TASSO

L’aspetto che giustamente più interessa il cliente è il tasso, ma, attenzione, non deve essere l’unico aspetto preso in considerazione; nella scelta del mutuo (quale tipo e presso quale banca) bisogna ponderare tutti i suoi aspetti. Il tasso determina gli interessi da corrispondere alla banca. Nel atto di mutuo deve essere chiaramente specificato o deve essere chiaramente specificata la formula per calcolarlo; è sempre indicato su base annua.

Le due principali tipologie di tasso sono il tasso fisso ed il tasso variabile.

Il tasso fisso è semplicemente un numero percentuale che indica quanti interessi il cliente deve pagare. Questo tasso è adatto a chi vuole sapere subito e per sempre quanto andrà a pagare; consigliato nei periodi dove gli interessi sono bassi
Il tasso variabile invece di solito è indicato tramite una formula che prevede un riferimento o sottostante (ad es. EURIBOR 6 mesi, media mese precedente EURIBOR 1 mese o LIBOR rilevato il 25 del mese precedente, ecc.) a cui bisogna aggiungere uno spread (di solito un parametro numerico fisso, ad es. +0,65 o +1,47).

Attenzione che alcune banche effettuano arrotondamenti al calcolo oppure impongono un tasso minimo o che il riferimento non possa essere negativo. Chiedete bene come viene determinato il tasso. Questo tasso è adatto ai capitali ridotti sulle corte durate perché questi soffrono di meno di eventuali rialzi dei tassi; adatto altresì a chi va ad impegnare una quota piccola del proprio reddito (se guadagno 3.000 euro al mese, ed il variabile calcola una rata di 400 euro al mese e io posso tranquillamente sopportarne una di 1.000, beh allora per me è molto interessante soprattutto se non ci sono immediate prospettive di rialzo tassi); da prendere infine in considerazione quando si è nella fase alta dei tassi

Su queste due tipologie si possono costruire poi la quasi totalità delle altre tipologie di tasso, ecco le più diffuse:

tasso misto o bilanciato - un tasso risultante dall’utilizzo di entrambi, fisso e variabile; ad esempio una formula del tipo per il 40% un tasso fisso del 3% e per il 60% un tasso variabile EUR6m+1,5%. Questo tasso è adatto a chi vuole beneficiare dei vantaggi di entrambi i tassi ed è disposto a subire gli svantaggi di entrambi. Pagherò infatti inizialmente di più di un tasso variabile e meno di un tasso fisso, ma in caso di rialzo dei tassi la mia rata salirà più lentamente rispetto ad un variabile puro; da prendere in considerazione in fasi di mercato in cui i tassi occupano fasce intermedie e non ci sono chiari segnali sul loro andamento futuro.
variabile con CAP - come il tasso variabile ma prevede un tasso massimo, detto anche tetto o appunto CAP. Può essere interessante perché da la tranquillità di sapere qual è il tasso massimo che andrò nel peggiore dei casi a pagare; il problema è che questa “assicurazione” la si paga in termini di un tasso più alto del tasso variabile puro. In fasi di mercato dove i tassi sono molto bassi la differenza fra variabile con CAP e tasso fisso puro è così piccola che spesso alcune banche non lo offrono.

Questo tasso è adatto a chi vuole beneficiare dei vantaggi del variabile ed è disposto a pagare la tranquillità di un tasso massimo.

variabile con rata fissa e durata variabile - quasi del tutto spariti dal mercato perché si portavano dietro un problema non indifferente; ma non è detto che non ritornino in auge in futuro; personalmente li sconsiglio; la logica di questo tasso è la seguente, tasso variabile che all’aumentare del tasso invece di far aumentare la rata fa aumentare la durata e viceversa; sembra bello, di fatto ho un fisso al tasso del variabile e fa lo stesso se mi dura un paio d’anni in più. Il problema in realtà è che è prevista una durata massima, raggiunta la quale comincia ad aumentare la rata. I clienti in passato quindi si sono ritrovati ben presto con mutui schizzati da 20-25 anni a 30-35 e dopo di che ha cominciato ad aumentargli anche la rata!
opzionali o a scelta di tasso - sconsiglio anche questi, difficilmente un privato ha le conoscenze e i mezzi per effettuare le valutazioni necessarie a seguire il prodotto e a valutarlo pertanto in maniera adeguata in fase di richiesta; in sostanza ogni tot anni, di solito 5, il cliente decide che tasso deve essere applicato al mutuo per il prossimo periodo; le formule per determinare di volta in volta il tasso variabile ed il tasso fisso sono indicate chiaramente nel contratto di mutuo; il fatto che vi sia una formula per determinare il tasso fisso fa subito capire che il tasso è fisso solo per quei tot anni, ma ai prossimi tot anni andrà ricalcolato; si rischia così col ritrovarsi con un mutuo a tassi fissi crescenti ogni tot anni.

Sempre in tema di tasso importante è capire come valutarlo nell’insieme del mutuo;

Innanzitutto in caso di scelta di tasso variabile non focalizzatevi troppo sullo spread, ma guardate anche il tasso finito e soprattutto il sottostante; ottimi indicatori poi sono il Tasso Nominale Annuo (TAN) ed il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG), analizziamoli:

TAN - è il tasso, così come indicato nel contratto di mutuo, che viene utilizzato per calcolare la rata ed il piano di ammortamento
TAEG - è un indicatore di costo complessivo, permette di valutare i costi collegati all’operazione, trasformandoli in tasso e sommandoli al TAN; faccio un esempio: preferite un mutuo di 10.000 euro al 2% con spese per 100 euro o un mutuo di 10.000 euro all’1,8% con spese di 500? Difficile dare una risposta, dovrei mettermi a fare i calcoli. Bene, ci pensa il TAEG, che prende le spese e le trasforma in tasso; nel nostro esempio (invento) avremmo che il primo ha un TAEG del 2,1% ed il secondo del 2,2% quindi sarebbe preferibile il primo nonostante il TAN più alto. In realtà devo valutare attentamente, il primo infatti ha un TAN più alto, quindi una rata mensile più alta, potrebbe quindi per me essere preferibile il secondo, che mi fa sì pagare più spese, ma mi lascerà più reddito mensile a disposizione! Il TAEG deve essere chiaramente indicato in offerta (vi è poi anche un modulo che ogni banca deve consegnare, il PIES, che riporta tutte le condizioni del mutuo)

Strettamente legata al tasso è la durata del mutuo; la durata dovrebbe essere di norma la più corta facilmente sostenibile. Durata lunga significa rata più bassa ma interessi totali più alti ed un impegno finanziario più lungo, durata più corta invece significa meno interessi totali ed un impegni più corto ma una rata mensile più alta (quindi meno reddito a disposizione per il resto!). Trovate la giusta via di mezzo a meno che non ci siano ragioni particolari. Un mio facoltoso cliente ad esempio ha fatto fare al figlio mutuo a tasso fisso per 40 anni dicendomi “ma lo sa lei che fra 40 anni 500 euro al mese saranno niente?”; il ragionamento ci può stare, non lo condivido al 100%, ma lo accetto e l’ho assecondato. Detto questo, per concludere la sezione dedicata al tasso, ponderate attentamente e con calma la scelta del tasso (e della durata)! State per impegnarvi per i prossimo 10, 20, 30 anni o forse più a pagare ogni mese una somma! La scelta del tasso si porta quindi dietro una forte componente di rischio e non solo di convenienza economica!

(PIANO DI) AMMORTAMENTO

Farò solo una breve trattazione sul piano di ammortamento, ossia la stesura delle rate future in base alla tipologia di tasso scelto: ne esistono in realtà di diversi tipi possibili (italiano, tedesco, americano, ecc.) ma l’unico che troverete sarà quello francese. Il vantaggio di quello francese è che calcola rate costanti in basse al tasso per tutta la durata. Lo svantaggio è che fa pagare più interessi totali rispetto ad esempio a quello italiano. Di solito le banche poi chiedono rate mensili ma in casi particolari (ad esempio cliente libero professionista che incassa provvigioni ogni 6 mesi) possono essere possibili anche rate trimestrali o semestrali. Due particolarità del piano di ammortamento spesso sconosciute ai più sono il preammortamento e quello che io chiamo effetto pancia.

Il preammortamento è il periodo antecedente al calcolo effettivo mensile delle rate. Ossia se la prima rata mensile copre il periodo primo marzo trentuno marzo, il preammortamento copre tutti i giorni antecedente al primo marzo. Vi è il preammortamento tecnico chè è quello che necessariamente deriva dal fatto che magari il mutuo vi è stato erogato il 15 febbraio; dal 15 al 28 febbraio non è possibile tecnicamente calcolare una rata mensile pertanto si calcolano gli interessi di questi giorni e li si aggiunge alla quota interessi della prima rata. Poi c’è il preammortamento contrattuale col quale si decide di fare partire il calcolo delle rate uno o due mesi dopo; anche in questo caso gli interessi vengono conteggiati e aggiunti alla quota interessi della prima rata. Fatevi dire bene di quanto sarà la prima rata per evitare brutte sorprese.

Una caratteristica tecnica del piano di ammortamento alla francese è che calcola rate costanti (indipendentemente dal fatto che sia un tasso fisso o variabile). Le rate iniziali sono più cariche di interessi (c’è più debito residuo) le rate finali sono più cariche di quota capitale. In particolare l’ultima rata è quasi unicamente quota capitale. Una volta determinato, cioè al giorno dell’erogazione, la quota capitale non varia più, quella è e quella rimarrà anche in caso di tasso variabile, per il quale, in caso, a variare sarà la sola quota interessi. Bene, detto questo, vi illustro quello che io chiamo effetto pancia in un tasso variabile;

abbiamo detto che la prima rata e l’ultima sono uguali, che l’ultima è praticamente solo quota capitale e che a variare è solo la quota interessi. Questo vuol dire che a prescindere dall’andamento dei tassi l’ultima rata tornerà piano piano ad essere sempre come la prima. Cioè anche in caso di tassi crescenti ad un certo punto la mia rata diminuirà e anche in caso di tassi decrescenti la mia rata ad un certo punto comincerà a crescere. Immaginate un rettangolo col lato destro mobile che si gonfia e si sgonfia come una pancia; le variazioni di tasso faranno crescere o diminuire la pancia ma ad un certo punto ci sarà un’inversione della curva per andare a chiudere il rettangolo sul vertice in basso a destra. In altre parole, la quota capitale ad un certo punto diverrà predominante rispetto alla quota interessi.

Questo può essere utile per decidere se intervenire su un mutuo e chiedere un cambio di tasso (ad esempio ho un tasso variabile che adesso è a zero e pago una rata di 300 euro al mese, so che i tassi rimarranno a zero per i prossimi 1000 anni, devo pagare ancora 100 rate, potrebbe essere conveniente passare ad un tasso fisso con rata da 350? Faccio i conti, vedo che l’ultima rata del mio tasso variabile sarà di 500 euro, se faccio la somme di tutte le rate che devo pagare mi accorgo che raggiungo circa 40.000 euro, se passo al tasso fisso devo pagarne 35.000! Dal tasso variabile a zero chiedo di passare al tasso fisso!).

SPESE

Il mutuo si porta dietro tutta una serie di spese che non devono essere ignorate. Questo l’elenco delle principali spese che potreste incontrare:

spese banca - sono le commissioni di istruttoria o lavorazione pratica che la banca addebita al cliente per la lavorazione della pratica. Ogni banca ha le sue, chi fisse e chi percentuali, chi con minimo e chi con massimo. Devono essere chiaramente indicate in offerta.
spese di perizia - la banca deve valutare l’immobile che viene offerto in garanzia e di solito incarica un perito professionale; la valutazione non è una semplice valutazione di mercato e normalmente la banca non rilascia copia della perizia al cliente; il costo della perizia, a carico del cliente varia da banca a banca. Anche questa spesa deve essere indicata in offerta.
imposte - l’imposta che va allo stato per l’erogazione del finanziamento viene trattenuta e versata dalla banca; per la prima casa è pari allo 0,25% dell’importo del mutuo; negli altri casi è il 2%. E’ il cliente che comunica alla banca in che regime di imposta si trova. Nel dubbio chiedete al notaio.
assicurazione incendio - chi offre il bene in ipoteca è obbligato (se non mi ricordo male dal codice civile) a prendersi cura e a non rovinare l’oggetto offerto in ipoteca; a volte sui contratti di mutuo è specificato addirittura che non possono essere apportate modifiche all’immobile tali da ridurne il valore; ma in realtà l’aspetto principale di questo obbligo è l’obbligatorietà di assicurare contro incendio e scoppio l’immobile.

Ogni banca vi offrirà la sua soluzione, valutatela, spesso è più conveniente di quelle offerte sul mercato. Attenzione però che siete obbligati ad assicurarlo ma non siete obbligati ad assicurarlo con la banca. Se presente una polizza condominiale potete provare a vedere se la banca accetta il vincolo della vostra quota di quella condominiale (se non la accetta fatevi dare una risposta scritta; ci devono essere motivi validi, ad esempio se non offre tutte le garanzie richieste o se il capitale coperto non è sufficiente).

Io in ogni caso consiglio di non portare quella condominiale, perché di difficile utilizzo in caso di sinistro (è condominiale, l’utilizzo va deliberato dall’assemblea, copre anche e soprattutto le parti comuni, ecc.) ma di sottoscriverne una apposita.

altre assicurazioni - l’assicurazione incendio è l’unica obbligatoria, ogni altra assicurazione è opzionale. La banca NON può rifiutare il mutuo solo perché non fate una assicurazione con loro (non ufficialmente). Valutatele liberamente, ma valutatele. In Italia siamo molto ignoranti e poco sensibilizzati al tema e all’importanza delle assicurazioni. Ve ne sono di vario genere (infortuni, perdita di lavoro, ecc.), io farò alcune considerazioni solo su quella sulla vita.

Alcuni clienti mi dicono che non hanno bisogno di fare l’assicurazione sulla vita collegata al mutuo perché già hanno un’assicurazione sulla vita. Ora, dietro questo discorso c’è un errore logico-finanziario di fondo. Se il cliente ha già sottoscritto una polizza sulla vita è perché in caso di suo decesso vuole lasciare qualcosa alla famiglia. Ma nel momento in cui contrae un mutuo sta peggiorando la situazione finanziaria della sua famiglia. Se lui dovesse morire la polizza sulla vita che prima era destinata alla famiglia verrebbe ora utilizzata per estinguere il mutuo e poco o niente rimarrebbe a disposizione. E’ vero, ci sarebbe la casa, ma coi muri non si mangia.

Più corretto sarebbe quindi affiancare alla polizza vita destinata alla famiglia anche una polizza vita per estinguere il debito. Attenzione però: spesso le polizze vita che le banche offrono collegate al mutuo estinguono il debito residuo; questo vuol dire che la polizza non rimborsa un capitale fisso ma un capitale decrescente; tenetene conto quando confrontate i prezzi delle varie polizze sul mercato. Ad esempio se la banca me ne offre una da 100 euro all’anno per dieci anni per un mutuo di 100.000 euro ed un’altra compagnia per una polizza sulla vita standard che rimborsa 100.000 in caso di sinistro me ne chiede 120, beh è più vantaggiosa la seconda anche se più cara.

spese di conto corrente - non è obbligatorio aprire il conto, ma un richiedente un mutuo che non vuole aprire neanche il conto non è ben visto.

Voi la sposereste una donna che vi dice che però non viene a vivere con voi e se ne rimane col fidanzato che ha adesso?

Di solito sono spese marginali e che comunque dovreste sostenere nella banca dove avete il conto adesso, tanto vale trasferirsi del tutto presso la banca che vi concede il mutuo; ma vanno comunque considerate (informatevi su spese tenuta conto, bancomat, carta di credito, operazioni, ecc.).

spese notarili e tasse - assolutamente da non sottovalutare, anzi sono le spese più grosse che dovrete sostenere e sono nell’ordine di grandezza di diverse migliaia di euro.

Il notaio lo sceglie chi lo paga, se lo pagate voi fatevi fare un preventivo (comprendente sia i suoi onorari che le spese da sostenere che le tasse da versare) da diversi notai; se il venditore o l’agenzia immobiliare provano ad imporre un loro notaio, fatevi fare un chiaro preventivo, confrontatelo con quelli sul mercato ed in caso pretendete uno sconto.

In caso di surroga il notaio lo sceglie le banca perché è lei che paga. Ricordate che se acquistate casa, oltre all’atto di mutuo, dovrete fare anche l’atto di compravendita; sono due atti da pagare al notaio, fatevi fare il preventivo per entrambi.

spese manutenzione casa - queste saranno spese ricorrenti che avrete perché proprietari di immobile (tasse, spese condominiali, ristrutturazione dell’immobile ogni tot anni, mantenimento vostro appartamento, ecc.); NON sottovalutate neanche queste, informatevi e pianificatele; per quelle più grandi createvi dei fondi mettendo da parte qualcosa ogni mese.

IPOTECA

Il mutuo per la casa di solito è ipotecario, questo vuol dire che dovete offrire a garanzia del credito un immobile. Non deve essere necessariamente l’immobile oggetto del mutuo e della compravendita. La banca valuterà l’immobile e dirà se gli va bene o meno. La valutazione viene fatta eseguire di norma da periti esterni ben visi e secondo le indicazioni ricevute dalla banca stessa. Per la valutazione dell’immobile dovrete fornire diversi documenti, tra cui i più frequenti:

Visure, estratti e mappe catastali
Planimetria catastale
Atto di provenienza dell’immobile

Se avete firmato un preliminare potete ottenere voi direttamente al catasto questi documenti, altrimenti ve li dovrà fornire la controparte o l’agenzia immobiliare se presente. In ogni caso sarà la banca a dirvi di cosa ha bisogno. Se non c’è coincidenza fra sottoscrittore/i dell’atto di mutuo e colui/coloro che concede/ono l’ipoteca, si parla di terzo datore di ipoteca che deve presenziare all’atto di mutuo e firmarlo.

Di solito alle banche non piacciono immobili derivanti da donazione o successione, per cui se è questo il caso magari dovrete girare un po’ prima di trovarne una che voglia concedervi il mutuo. Necessitano di particolare attenzione anche i mutui che offrono a garanzia immobili gravati da diritti di abitazione o da fondi patrimoniali.

L’ipoteca, contrariamente a quello che molti pensano, non rende la banca proprietaria dell’immobile. La casa è di chi firma la compravendita. L’ipoteca è solo un diritto giuridico che, in caso il mutuatario non tenga fede ai suoi obblighi, agevola la parte mutuante a vedere riconosciuta i suoi interessi. In pratica se non pagate le rate (almeno 6) la banca può chiedere al tribunale di pignorarvi la casa e di metterla in vendita, la banca sarà la prima ad incassare da questa vendita sino a coprire il debito.

Alle banche in realtà non importa andare a fare valere un diritto di ipoteca, quindi se siete in difficoltà, subito, prima che sia tardi, andate in banca a parlarne e cercate una soluzione; la banca potrebbe rinegoziarvi il mutuo, sospendere le rate per un po’ o proporvi altre soluzioni! Si noti che oltre all’ipoteca la banca può chiedere altre garanzie, la più comune richiesta è la fidejussione di un terzo a coprire eventuali problematiche reddituali o legate all’immobile. Per i mutui con finalità abitativa/immobiliare, all’estinzione del mutuo in automatico la banca manderà richiesta di cancellazione dell’ipoteca e nessuna attività sarà richiesta ai datori di ipoteca.

TRATTARE CON LA BANCA

E’ sempre possibile trattare con la banca sulle condizioni del mutuo. Anche se viste le condizioni di mercato attuali sarà difficile strappare qualcosa. Tenete presente però che i mutui non sono più così redditizi per una banca come una volta, per cui la trattativa consiglio di impostarla sul “do ut des”. Ad esempio “Sono interessato alla polizza vita, ma è un po’ cara, se la faccio mi fai uno sconto sul tasso o sulle spese?” oppure “Se convinco anche i miei genitori a diventare vostri clienti, mi fate un sconto sulle spese?” Tenete presente che i margini di guadagno sul tasso sono parecchio ridotti, quindi non aspettatevi sconti stratosferici sul tasso, tanto per intenderci se li otterrete saranno sull’ordine dello zerovirgola. Più facile invece farsi togliere le spese di istruttoria o farsi abbassare le spese del conto corrente.

Alcune banche lanciano campagne di forte sconto a fine anno perché devono raccogliere impieghi da portare a bilancio; se non avete fretta e non ci sono in previsione rialzi dei tassi, fate il mutuo a novembre/dicembre; ma in questo caso non aspettatevi ulteriori sconti.

POST EROGAZIONE

Una volta ottenuto il mutuo tenete presente che sono possibili ancora tante variazioni, queste le principali:

riduzione anticipata / estinzione anticipata per i mutui abitativi in qualsiasi momento (alcune banche avvisano dell’impossibilità tecnica in tal senso in alcuni giorni specifici del mese) potete eseguire riduzioni di capitale o estinguere del tutto il debito senza spese.

Se avete sottoscritto delle assicurazioni avete il diritto (ma non l’obbligo!) a richiedere il rimborso del premio per quota parte. Sia per la riduzione che per l’estinzione dovrete pagare il relativo rateo di interessi, cioè la quota di interessi calcolata sui giorni dall’ultima rata pagata al giorno di riduzione/estinzione relativa al capitale pre riduzione/estinzione. Le modalità comunque sono chiaramente indicate e previste nel contratto di mutuo.

variazioni di tasso in qualsiasi momento e quante volte si vuole si può richiedere alla banca di abbassare il tasso o di modificarlo. Non è detto che la banca accetti tuttavia. In alcune situazioni è più conveniente per la banca perdere un mutuo che abbassare il tasso. Gli atti di variazione di tasso sono scritture private e non bisogna andare dal notaio o sostenere altre spese.
variazioni di durata analogamente a quelle di tasso se ne possono richiedere quante se ne vuole, ma anche in questo caso la banca non è obbligata ad accettare. Ad esempio se riducendo la durata la rata salisse troppo secondo i parametri della banca, questa potrebbe rifiutarsi.

Queste tre riduzioni influiscono direttamente sulle rate future; prima di effettuarle informatevi su come cambieranno.

Altre possibili variazioni sono:

sospensione del pagamento - può essere relativa alla sola quota capitale o alla rata in toto; prevede l’allungamento del mutuo pari al numero di rate sospese e gli interessi relativi alle rate sospese vengono calcolati e, di solito, spalmati sulle rate future.

Può essere prevista contrattualmente ma anche se così non fosse può essere richiesta comunque dal cliente. In alcuni casi ci sono interventi dello stato a favorire il buon esito di questo tipo di richiesta da parte dei clienti.

accollo - è il diritto giuridico di farsi carico del debito di qualcun altro; attenzione che la banca di solito nel contratto di mutuo si riserva la facoltà di non accettarlo; quindi prima di effettuarlo (si va dal notaio per l’accollo!) confrontatevi con la banca. I casi più frequenti di accollo sono le separazioni coniugali (uno dei due coniugi si accolla l’intero mutuo) o le successioni (gli eredi si accollano il mutuo del defunto).
cartolarizzazione - questa è complicata e cercherò di farla facile al costo di essere impreciso; si tratta della cessione del debito (il mutuo) a società appositamente create (dette veicolo) e finalizzate di solito all’emissione di prestiti obbligazionari; le rate dei mutui sono finalizzate al pagamento delle cedole e del rimborso del prestito obbligazionario; è una manovra finanziaria finalizzata a far rendere di più il mutuo per la banca. L’abuso della cartolarizzazione dei mutui è stata la causa principale della crisi finanziaria americana di qualche anno fa e che ancora ha forti strascichi oggi giorno.

Se il vostro mutuo viene cartolarizzato comunque non dovete preoccuparvi, di fatto per voi poco o nulla cambia.

SURROGA

La surroga è un’altra possibile variazione al mutuo, ma merita un paragrafo a lei tutto dedicato. E’ un atto previsto dal codice civile, col quale chiunque si può sostituire al creditore (la banca nel nostro caso) anche senza il suo consenso, purché ovviamente gli paghi tutto il debito residuo. Ma se è previsto dal codice civile e quindi da decenni, come mai la surroga è in auge solo da qualche anno?

Semplicemente a causa dell’ipoteca. La surroga infatti non prevedeva una gestione specifica dell’ipoteca; quindi il nuovo creditore si sarebbe dovuto sostituire al vecchio, avrebbe dovuto far estinguere l’ipoteca e farne iscriverne una a suo carico. Di recente invece il decreto cd. Bersani ha regolamentato il passaggio dell’ipoteca da un creditore all’altro. Il tutto poi deve essere fatto senza spese per il debitore.

Per il debitore! Ma il notaio che firma il nuovo atto di mutuo e la variazione ipotecaria i suoi soldi li vuole! Anche il perito vuole i suoi soldi! E chi li paga? La nuova banca!

Ma abbiamo detto che la redditività del mutuo per le banche si è ridotta! E infatti le surroghe vengono profondamente valutate dalle banche che a volte non procedono sotto alcuni importi minimi perché non più convenienti. Se poi surrogate un mutuo appena surrogato, sappiate che fate andare in perdita la banca surrogata! Vi vorranno molto bene!

La surroga poi può essere formalizzata con atto bilaterale o trilaterale. Trilaterale se all’atto partecipano il cliente e le due banche.

Bilaterale se all’atto di surroga partecipano solo il cliente e la nuova banca. La vecchia infatti non è obbligata a partecipare all’atto; deve rilasciare quietanza sì, ma lo può fare in separata sede col suo notaio. E chi lo paga questo notaio? La nuova banca! Aumentandogli le spese!

Alcune banche pertanto usano questa tattica come deterrente a che altre banche gli surroghino i mutui. Ad esempio la maggior parte delle banche online non fa atti trilaterali. Alcune banche pertanto non surrogano i mutui della banche online.

DETRAZIONE INTERESSI DEL MUTUO

Lo Stato italiano permette di portare in detrazione una quota degli interessi del mutuo se prima casa (non importa se acquisto o ristrutturazione o costruzione). Mi sono accorto negli anni che non tutti i clienti sanno cosa vuol dire. Quindi farò un breve accenno.

In sostanza, lo stato vi rimborsa, come minore tassazione sul reddito, una parte degli interessi pagati per il mutuo della prima casa. Se siete lavoratori dipendenti il vostro datore di lavoro ve li verserà aggiungendoli alla busta paga. Per ottenere questa detrazione bisogna presentare dichiarazione dei redditi (da soli online sul sito dell’agenzia delle entrate o, se non siete pratici, facendosi aiutare da un sindacato o da un commercialista o da altre istituzioni). Ha diritto alla detrazione, per quota parte, chi è sia intestatario del mutuo che proprietario dell’immobile.

Esempio 1: marito e moglie lui e lei non ancora sposati comprano casa ma intestano il mutuo solo a lui; solo lui potrà detrarre gli interessi ma solo per la metà. (grazie a /u/mrgimo per la correzione, i coniugi infatti fanno eccezione alla regola e possono detrarre tutto)
Esempio 2: marito e moglie questa volta sottoscrivono mutuo assieme ma intestano la casa solo alla moglie; anche in questo caso solo la moglie potrà detrarre metà degli interessi.
Esempio 3: marito e moglie comprano casa e intestano il mutuo ad entrambi, ma il marito ha prima casa altrove; solo la moglie potrà detrarre metà degli interessi.

COME OTTENERE UN MUTUO

Non è detto che la banca accolga la nostra richiesta di mutuo.

Ci sono tante valutazioni che vanno fatte; io vi darò qui alcune informazioni per permettervi di capire come migliorare le vostre probabilità di ottenerlo o come non peggiorarle. Innanzitutto i due parametri principali da tenere in considerazione sono il Loan To Value (LTV) ed il rapporto fra rata e reddito (RRR). Il LTV indica quanto chiedete rispetto a quello che dovete spendere (o in alcuni casi rispetto al valore dell’immobile); abbiamo detto che per la fondiarietà dobbiamo stare sotto l’80%, ma è comunque possibile provare a chiedere di più.

Più è basso il LTV più la banca vi considererà bravi risparmiatori o soggetti patrimonialmente solidi per cui il mutuo sarà per la banca meno rischioso. Se possibile (so che è molto difficile!) non arrivate al mutuo col 20% giusto. Il RRR è invece il rapporto che indica quanta parte del vostro reddito mensile dovrà essere destinata al pagamento della rata (alcune banche fanno il conteggio su tutte le rate esistenti). Ogni banca ha la sua soglia. Per alzare le vostre chance di ottenere il mutuo richiedete una durata che vi faccia stare attorno al 25-30% dei vostri redditi.

La banca poi esegue una serie di indagini per vedere se avete altri debiti in corso e se su questi siete regolari pagatori. Ogni negatività peserà come un macigno. Prima di chiedere un mutuo chiudete tutte le pendenze sospese e preparatevi a fornire dettagliate spiegazioni. Se non sarete chiari (o peggio se mentirete) rischiate di precludervi la possibilità di ottenere il mutuo. Altre indagini verificheranno se siete soci di società, se vi sono pignoramenti, protesti o altro.

Anche eventuali richieste strane o illogiche saranno viste male se non adeguatamente spiegate e/o documentate (ad esempio i clienti chiedono di fare il mutuo ma di intestare la casa ad uno zio; oppure clienti toscani chiedono di fare un mutuo prima casa a Biella ma continueranno a lavorare in toscana). Non vi è poi l’obbligo di accreditare lo stipendio sul conto (né come detto di aprire il conto) ma il non farlo non è visto di buon occhio (e non in termini commerciali ma proprio in termini creditizi). Portare garanti a supporto dell’operazione (genitori, fratelli, datori di lavoro) aumenterà le possibilità di ottenerlo (alcune banche addirittura conteggiano i redditi dei garanti nel RRR).

Sappiate che ogni operazione di concessione del credito è un rischio e un costo per la banca; più è rischiosa e meno piacerà alla banca; più è rischiosa e più sarà costosa per la banca; più è costosa meno le piacerà; convincete la banca che con voi corre poco rischio e aumenterete le vostre possibilità.

Auguri e buon mutuo!